新华财经上海6月6日电（记者 杨溢仁）近期公募REITs市场波动幅度加大，部分项目跌幅较前期有所扩大，引发市场普遍关心。机构行为主导了本轮REITs的价格波动，部分投资者止损造成价格下跌。

业内专家对记者表示，当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。从内部收益率等指标来看，部分REITs产品已经开始具备长期配置价值，投资机会已经显现。

市场估值理性回归

【资料图】

2023年初至今日收盘，目前已上市的27只REITs产品均出现不同程度的下跌。

“从当前市场情况来看，机构投资者对REITs均持以相对谨慎的态度，去年年报披露后，部分项目出现价格下跌，市场因此出现了分化情况。”一位REITs机构投资者向记者表示。

可以看到，部分基础设施项目经营业绩不及预期、前期存在发行溢价、投资者交易趋同等诸多因素叠加，共同推动了本轮公募REITs的连续下跌。

然而，市场情绪悲观之时，往往蕴含投资机会。

多位受访的业界专家均认为，眼下部分超跌的REITs产品已经显现出了长期的配置价值，其分派率和内部收益率正在逐步提升。尤以当前下跌幅度最深的高速公路板块来看，以6月6日高速公路REITs的收盘价计算，部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上，能为投资者提供较高的回报。

记者从目前已披露的REITs一季报数据中也发现，各板块底层资产基本面向好的发展趋势没有改变。大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长。工业厂房板块中，临港、东久等REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。而仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定，支撑业绩的抗周期属性更强。

再就首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT来看，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%，运营情况保持稳健。华夏华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

“从投资机构的交易行为来看，普遍均会设置止损线，由于价格下跌，部分REITs产品已经触及止损线。”前述REITs机构投资者表示。

记者还了解到，部分投资者以“固收思维”设定的止损线水平远窄于权益投资止损线。而面对兼具权益属性的REITs产品，在当前的形势下，投资机构应审慎评估，理性判断止损线设置是否合适。

总体来看，目前已无需过度担心，市场情绪修复指日可待。

完善机制行稳致远

毫无疑问，国内REITs市场仍处于建设发展初期，市场的定价中枢、各行业板块定价逻辑仍在持续探索中。随着当前市场各方不断摸底、博弈，后续不同资产价格之间将不断分化，市场价格将不断向价值回归，投资人也将在价值回归中寻求到投资机会。

“在此轮下跌过程中，蕴含着较大的投资机会，当前REITs产品已经体现出了强劲的基本面复苏迹象，值得进一步关注。”多位业内人士坦言，“当然，未来REITs市场也必然会出现一定的分化，这是资本市场发展的自然规律。业绩好的产品必能重启新一轮的投资热情。”

显然，近期REITs市场价格走弱、投资避险情绪上升的情况，是市场充分博弈背景下的正常调整，但也反映了市场建设中存在一些深层次的难点和问题，部分机制安排与市场需求的匹配程度有待提高，需要通过进一步改革创新来解决完善。

近期首批四单REITs扩募项目已完成发售，这为REITs市场注入了新的“源头活水”。受访的业内专家普遍表示，未来应就REITs估值对资产价值合理反映、完善匹配产品特征信息披露制度、长线资金不断引入、投资者机制优化、项目运营管理效率提升等方面予以进一步的制度安排，这也将推动REITs市场逐步壮大，并行稳致远。